涉众案外人异议案件，审执协同做好矛盾纠纷前端化解

——王某某等诉某建设公司、某房地产公司执行异议案

某建设公司诉某房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，债权人某建设公司向人民法院申请财产保全。人民法院依法作出保全裁定，查封了登记在债务人某房地产公司名下的案涉楼盘。该案判决生效后进入执行程序，众多购房人先后向人民法院提出执行异议，主张对案涉被查封房屋享有所有权，请求人民法院停止对案涉房屋采取的查封措施。人民法院制定工作预案，依法有序立案审查。以购房人王某某为例，王某某在人民法院查封案涉房屋前，已经与某房地产公司签订了认购协议书，约定购买某房地产公司开发的一套房屋，并分三次足额交付了购房款。案外人王某某向人民法院提交了银行转账流水和购房款、维修基金、印花税、产权登记费等的收款收据，以及其实际居住在案涉房屋内且名下没有其他房屋等的相关证据。

人民法院审查认为，该案争议的焦点问题是案外人王某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。该案中，王某某在人民法院查封案涉房屋之前已与某房地产公司签订认购协议书，交付了全部购房款，并已实际占有案涉房屋用于家庭居住生活，王某某非因自身的原因未办理房屋过户登记，符合排除强制执行的条件，裁定中止对案涉房屋的执行。

同时，人民法院根据工作方案，以依法审查为中心，一是及时进行书面证据梳理，初步辨别购房事实的真伪，并向各方当事人开展释法、沟通工作，争取消除购房人与申请执行人内心疑虑；二是在双方争议较大的情况下，选取包括王某某在内的六件具有代表性的案件进行实质审查；三是在审查过程中，实地查看、入户调查了解案涉房屋情况，并采取听证方式组织各方当事人对相关证据进行质证，依法维护各方当事人诉讼权利；四是作出支持购房人异议主张的执行异议裁定后，及时对申请执行人进行案后答疑，如实告知裁判规则、可预见的处理结果及诉讼成本等；五是加大执行力度，穷尽执行措施，进一步深挖被执行人其他财产线索，力争同时解决执行难问题。

申请执行人某建设公司认可法院处理方案，服从裁判结果，未就此提起执行异议之诉。同时，在人民法院依法严格审查证据、逐一甄别核实的基础上，申请执行人同意人民法院裁定解除对其他五十余户购房人所购案涉房屋的查封措施。至此，该涉众执行异议纠纷因为立审执协同、前端化解得当而圆满解决。

针对涉众案外人异议案件，人民法院认真落实《最高人民法院关于加强立审执协调配合推动矛盾纠纷执前化解的工作指引》，做实财产调查，善意文明规范执行。坚持实质解纷工作导向，做到前端规范执行、中端严格审查、后端案结事了，最大限度化解执行衍生纠纷，逐步降低争议进入审判程序的比例，做实执行异议之诉案件多元解纷治理。一是，人民法院在保全、执行查控财产时，应注意甄别财产现状，合理选择查控财产，实地调查走访有利于掌握实情，增强执行处置的正当性、合理性。二是，在执行异议审查过程中，要严格审查证据，查明不动产真实权利情况，既要保护购房消费者等购房人权利，又要防止不诚信当事人恶意利用该制度，通过虚构房屋买卖合同等基本事实提起执行异议等逃避执行。三是，通过审执协同，做好群众工作，力争将纠纷化解在前端，实现审查一案、带动一片的示范效应，促进类案前端性、一次性化解，更好地维护社会和谐稳定、保障人民群众安居乐业。

二审判决认为：本案争议焦点为韩某平、王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定了关于商品房消费者权利的保护条件。《商品房消费者权利保护批复》第二条对商品房消费者的保护作了进一步完善，没有简单从已购房屋数量、地域范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或改善型住房需求的情形，应认定属于满足生存权的合理消费范畴，都依法予以保护。

刚性和改善型住房的认定，除了考虑住房面积，还可能涉及居住环境的提升，包括地理位置更优越、配套设施更完善、教育资源更优质等因素。本案中，案涉房屋系学区房，韩某平、王某为孩子入学而购买，并实现了入学目的，符合刚性住房的需求。同时，案涉房屋是位于城市中心的电梯房，医院和商业配套完善，与位于郊区且无电梯的原有住房相比较，亦符合改善型住房的需求。韩某平、王某购买案涉房屋符合刚性和改善型住房的需求，应属满足生存权的合理消费范畴，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行。二审判决不得执行案涉房屋。